Nutzungsänderung – Umnutzung von Wohnraum und Gewerbe
Ob eine gewerbliche Nutzungsänderung, die Nutzungsänderung von Gewerbe in neuen Wohnraum, die Umnutzung einer Privatwohnung zur Gewerbeeinheit oder die Revitalisierung eines historischen Gebäudes. Erfahren Sie, worauf Sie bei einer Nutzungsänderung achten sollten und lassen Sie sich von uns einen Eindruck geben, welche Möglichkeiten es für Sie gibt.
Was ist eine Nutzungsänderung?
Eine Nutzungsänderung, auch Umnutzung genannt, beschreibt vorrangig ein baurechtliches Vorhaben bei dem die bisher genehmigte Nutzungsart einer Nutzungseinheit oder eines gesamten Gebäudes geändert wird. Eine Nutzungsänderung ist in der Regel genehmigungspflichtig und kann zusätzlich auch bauliche Änderungen mit sich ziehen.
Genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen
Eine Nutzungsänderung wird dann genehmigungspflichtig, wenn durch die Umnutzung Veränderungen eintreten, die auch bei einem Neubau eine bauaufsichtliche Genehmigung erforderlich machen.
Klassisches Beispiel hierfür ist die Nutzungsänderung von gewerblichen Flächen zur Wohnnutzung. Es bedarf aber auch der Genehmigung, wenn ein Wechsel der Gebäudeklasse erfolgt. Dies kann der Fall sein, wenn eine große Wohneinheit in mehrere, kleine Wohneinheiten aufgeteilt werden soll.
Unwesentliche Nutzungsänderungen
Handelt es sich bei der Umnutzung um keine Änderung im Sinne der Bauordnung, ist eine Genehmigung nicht erforderlich. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sich die Nutzungsart nicht wesentlich ändert.
Voraussetzungen für eine Nutzungsänderung
Baunutzungsverordnung
Über die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung entscheidet die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Dort ist die Art der baulichen Nutzung für unterschiedliche Bauflächen definiert. Folgende Baugebiete gilt es zu unterscheiden:
- Reine Wohngebiete
- Allgemeine Wohngebiete
- Mischgebiete
- Gewerbegebiete
- Industriegebiete
Bauordnung
Des Weiteren gelten bestimmte Voraussetzungen auf Ebene der Bauordnung (BauO NRW). Entscheidend ist an dieser Stelle, ob durch die Nutzungsänderung weiterhin alle Anforderungen der Bauordnung erfüllt sind. Derartige Anforderungen, die sich durch eine Umnutzung ändern können, sind unter anderem:
- Gebäudeklasse
- Stellplatzbedarf
- Brandschutz
- Schallschutz
- Belastung durch Lärm oder Geruch
- Anzahl der Mitarbeiter
Eine Nutzungsänderung ist oft ein komplexes Thema. Um sich einen Überblick über die Voraussetzungen und Möglichkeiten Ihrer geplanten Nutzungsänderung zu schaffen, können Sie gerne ein persönliches Beratungsgespräch mit uns vereinbaren.
Kosten einer Nutzungsänderung
Die Kosten einer Nutzungsänderung hängen vorrangig vom Umfang des baulichen Eingriffs ab. Die Kosten des Architekten kalkulieren sich durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Hinzu kommen noch die Gebühren für die Genehmigung, die ebenfalls vom Umfang der Nutzungsänderung abhängen.
Unsere Leistungen
Unser Angebot beinhaltet sämtliche Planungsphasen der HOAI, beginnend mit Grundlagenermittlung, Vorentwurf, Entwurf, Genehmigungs- und Ausführungsplanung sowie Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe von Bauleistungen, Bauüberwachung und Objektbetreuung.
Um unser Angebotsspektrum abzurunden bieten wir bei Bedarf 3D-Visualisierungen und stehen für Fragen der Ausstattung und Inneneinrichtung beratend zur Seite.
LPH 1
Wir klären zusammen die Aufgabenstellung des Bauvorhabens, besichtigen den Standort und beraten zum benötigten Leistungsbedarf. Außerdem wird der Kostenrahmen für das Projekt festgelegt.
LPH 2
Bei der Vorplanung wird eine Grundlagenanalyse erstellt. Basierend auf der Analyse wird ein Planungskonzept in Abstimmung mit der Aufgabenstellung konzipiert und alle Ziele des/der Bauherr:in definiert. Wir nehmen Kontakt zu den zuständigen Behörden auf, klären die prinzipielle Realisierbarkeit des Projekts und erstellen eine erste Kostenschätzung.
LPH 3
Das Projekt nimmt Gestalt an und erste detaillierte Zeichnungen entstehen basierend auf der Vorplanung. Die Problembereiche der Aufgabenstellung werden berücksichtigt und ausgearbeitet. In Abstimmung mit der Bauherr:in entsteht so ein schlüssiges Konzept und mit Hilfe einer konkreteren Kostenberechnung wird die Wirtschaftlichkeit des Projekts überprüft.
LPH 4
Auf Grundlage der Entwurfsplanung werden die notwendigen Unterlagen für einen Bauantrag erstellt, mit dem Ziel eine Baugenehmigung zu erwirken. Wir als bei der Architektenkammer eingetragene Planer sind dazu berechtigt die Antragspläne anzufertigen, den Bauantrag als „bauvorlageberechtigte Entwurfsverfassende“ zu unterzeichnen und bei den zuständigen Behörden einzureichen.
LPH 5
Hier geht es ins Detail: Es werden alle Aspekte durchgearbeitet, die für die Realisierung des Projekts relevant sind. Alles wird konkreter. So werden die Materialien und der Aufbau der einzelnen Bauteile festgelegt und abgestimmt, die Arbeit der Fachplaner:innen wie Haustechnik und Statik überprüft und in die Pläne eingearbeitet. Außerdem wird ein Bauzeitenplan für die Umsetzung des Projekts erstellt.
LPH 6
Die Auftragsvergabe an Handwerksfirmen wird vorbereitet. Dazu werden Massen ermittelt, Leistungsbeschreibungen erstellt und als Ausschreibung an die Firmen versendet, um Kostenvoranschläge für die einzelnen Gewerke einzuholen.
LPH 7
Wir holen alle Angebote ein, prüfen und werten diese aus und erstellen einen Kostenanschlag. Daraufhin beraten wir den/die Bauherr:in, helfen bei Bieterverhandlungen und wirken bei der Auftragserteilung mit.
LPH 8
Ab Baubeginn überprüfen wir den Baufortschritt und dessen Qualität. Zudem wird kontrolliert, dass die Arbeiten mit den Vorgaben der Baugenehmigung, der Ausführungsplanung, der Leistungsbeschreibung, sowie mit den anerkannten Regeln der Technik übereinstimmen. Fertige Gewerke werden auf Mängel überprüft und nach Beseitigung dieser abgenommen. Es erfolgt außerdem eine Kostenkontrolle indem die Rechnungen der Handwerksfirmen auf ihre Richtigkeit geprüft werden.
LPH 9
Begehung des Bauwerks zusammen mit dem/der Bauherr:in zur Mängelfeststellung und Dokumentation. Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen entstehen und Mitwirkung an der Freigabe von Sicherheitsleistungen.
Erstberatungsgespräch für eine Nutzungsänderung in Münster vereinbaren
STEINWEG CLAUS ARCHITEKTEN PartGmbB
Dahlweg 120a
48153 Münster
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